Les copropriétaires, les conseils syndicaux et les syndics bénévoles vont prochainement procéder à l’analyse des comptes de leur copropriété au titre de l’exercice 2021 pour préparer leur assemblée générale annuelle au cours de laquelle les comptes de 2021 seront approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice 2022 sera révisé et celui de l’exercice 2023 sera voté.

Ils pourront utiliser ces quelques repères chiffrés lors de l’analyse des relevés de charges de l’exercice écoulé.

1. Repères relatifs à l’inflation

L’INSEE vient d’annoncer que le taux d’évolution de l’inflation pour l’année 2021 est :

– en moyenne de 1,64 %, ce qui s’explique essentiellement par l’augmentation des prix de l’énergie de 10,5 % et des services de 1,2 % ;

– de 2,8 % de décembre 2020 à décembre 2021.

Concernant les comptes des copropriétaires et copropriétés, nous vous recommandons de réagir si les taux d’augmentation moyens sont supérieurs à :

– 2 % pour des dépenses récurrentes sans changement de périmètre comme les contrats d’entretien et de maintenance

– 3 % pour les assurances

– 2 % pour les services dont les honoraires de syndic.

2. Repère relatif aux charges de personnel

Les salaires des gardiens et employés d’immeubles ont augmenté en moyenne de 2 à 3 % en fonction de l’attribution ou non d’une prime exceptionnelle défiscalisée.

3. Repères relatifs au chauffage

Les consommations en chauffage sont mesurées en DJU (degrés-jours-unifiés).

L’évolution des DJU pour la Région Parisienne est de 10,5% entre les périodes de chauffe 2019-2020 (2195 DJU) et 2020-2021 (2 425 DJU) du fait de la rigueur de l’automne 2020 et de l’hiver 2021. Elle est de 17% entre les exercices 2020 (2 153 DJU) et 2021 (2 515 DJU) alors qu’elle avait été de -9% entre les deux excercices précédents.

Les coûts des énergies contribuant au chauffage ont évolué en moyenne sur l’exercice :

• + 20 % pour le fioul ;
• + 24 % pour les tarifs réglementés de gaz naturel ;
• + 10 % pour le chauffage urbain.
• + 2 % pour les tarifs réglementés de l’électricité du fait d’une augmentation de +1,61 % au 1^er février 2021 et de 0,5 % au 1^er août 2021

Vous devriez donc constater en première analyse, et bien évidemment en fonction du type de chauffage de votre copropriété, que les charges de chauffage ont fortement augmenté (de 20 à 30 %) d’un exercice à l’autre.

4. Repères pour les taux de TVA

Les taux minorés :

• Le taux de 5,5 % s’applique aux travaux de rénovation énergétique. Pour connaître les équipements, les matériaux et travaux concernés par ce taux, il convient de se référer à l’alinéa 1 de l’article 200 quater et l’article 18bis de l’annexe 4 du code général des impôts.
• Le taux de 10 % pour :
  • les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement de plus de 2 ans ;
  • les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation, sécurité incendie, vide-ordures…) ;
  • les travaux de raccordement aux réseaux publics (électricité, gaz, assainissement, adduction d’eau, téléphone, réseaux câblés, etc.).
• Le taux normal de 20% qui s’applique par défaut aux travaux non éligibles aux taux minorés (immeubles de moins de 2 ans par exemple) et aux contrats de service (honoraires de syndic, assurances, nettoyages, espaces verts…).

Il est impératif de s’assurer lors de la vérification des factures chez le syndic que les entreprises ont appliqué correctement les taux de TVA précités.

5. Conclusions

En conclusion, il faut s’attendre à une forte évolution des charges de copropriété entre les deux exercices 2020 et 2021, entre 5 et 15 % en fonction du type d’énergie (fioul, gaz, réseau de chaleur, électricité) utilisé.